广州区公司注册首创资金魔术 成立25.36亿合伙企业收购旗下上海

　　观点地产网 地产与基金从来都不是完全割裂的两部分，地产需要基金提供资本，而基金透过股权投资参与到地产项目的运作中，共担盈亏。

　　作为地产基金的资深玩家，首创置业试图通过基金撬动资本，从而演绎一场规模扩张与杠杆下降的神奇魔法。

　　2月7日晚间，首创置业发布公告称，首金资本、国信易诚（均为首创置业的全资附属公司）与合众人寿、龙马资本成立合伙企业，并收购首创置业旗下的上海天阅滨江商业项目。

　　收购完成后，龙马资本将作为基金管理人，提供管理服务包括对投资目标实施调查、分析、设计交易结构和参与谈判，对被投资公司进行监控、管理，提供投资退出的建议等，而首创置业则透过其于合伙企业的投资，保留部分于天阅滨江商业的权益，并分享该项目的潜在收入。

　　“商业项目的前期投入大、变现周期长，通过基金引入合作伙伴实现项目的部分退出，变现速度会快很多。”一位业内人士向观点地产新媒体分析，这种减重的模式不仅让首创置业实现负债出表，更弥补了其扩张的短板。

　　将地产与基金进行深度的捆绑，显然成为首创置业未来发展的重要一步，但这种模式下，首创的话事权还剩多少？项目会开发运营成为商业地标，还是沦为买手们炒高价格频繁易主的“韭菜”？我们没有答案。

　　商业资产腾挪

　　“首创没有完全退出天阅滨江商业项目，属于部分轻资产。”

　　根据公告，合伙企业规模为25.36亿元，由龙马资本、国信易诚作为普通合伙人分别投资100万元（各占合伙企业规模的0.04%），由首金资本、合众人寿作为有限合伙人分别投资12.67亿元（各占合伙企业规模的49.96%）。

　　与此同时，该合伙企业将与首创置业的另一全资附属公司共同设立子公司，双方各占99.9%和0.1%的股份，该子公司将收购上海天阅滨江商业项目，该项目由首创置业持有并进行开发销售。

　　资料显示，天阅滨江项目位于上海榆林路及杨浦区景星路及北外滩交汇处，该项目包括住宅、零售商铺和办公室等，住宅部分于2023年1月获得预售证并开盘销售，而此次出售的则为天阅滨江的零售商铺和办公室商用物业。

　　“天阅滨江的住宅项目已经全部销售完毕，商业部分目前已经开始进入开发阶段。”熟悉首创置业的相关人士告诉我们，商业项目的占地面积约9164.4平方米，总建设规模约5.06万平方米，可售规模约3.33万平方米，目前已取得施工许可证，9a号楼已结构封顶，其他暂未开工。

　　根据合伙协议，合伙企业不会作为首创置业附属公司入账，因此其财务业绩不会录入首创置业的账目综合入账。但首创置业将透过其于合伙企业的投资，保留部分于天阅滨江商业的权益，以分享该项目的潜在收入。

　　也就是说，经过一系列的操作，天阅滨江商业项目将从首创置业的财务报表当中出表，但该公司仍然透过旗下子公司拥有天阅滨江商业项目50.05%的权益，并分享项目收益。

　　有业内人士表示，当下，千亿负债已经成为首创置业在业内的重要标签，上述商业项目出表后，将对首创置业的报表美化出一分力。

　　但熟悉首创置业的相关人士也提到：“因为商业项目持有的周期太长了，资金压力还是比较大的，通过这种方式，首创能够及时变现，并且投资到一些新的项目当中去。”

　　而中原地产首席分析师张大伟则认为，商业地产、土地项目大都采用这种模式来出让部分权益，最终目的还是融资。

　　首创资金魔术

　　这是一种“基金融资术”。

　　正如首创置业所言，引入龙马资本运营商用物业的管理经验以及合众人寿的资金，投资集团开发及预售的天阅滨江商业物业，能够快速收回该集团于项目前期投入的资金，提高股东投入资金的周转效率。

　　的确，在不增加负债的基础上，首创置业不仅实现了资产的“瘦身”，还能快速回笼前期投入的资金，并投入到新的项目上，以此扩大业务规模，这无疑是“一箭三雕”的做法。

　　事实上，这并不是首创置业第一次尝试这种基金融资的方式。

　　2013年7月，首创置业向横琴光和城基金出售重庆首永置业100%股权及股东贷款，交易金额为4.97亿元，而首永置业的核心资产为重庆西永商务中心区项目，横琴光和城基金亦由首创置业持股40%。

　　随后几年，首创置业多次联合金融机构、险资企业等成立新基金，并收购公司自有物业，以此提高公司的投资回报、累积基金管理经验。

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