18珠实01 : 广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2018年公司债券(第一期)受托管理事务报告（2023年度）
时间：2023年06月12日 16:02:04 中财网
原标题:18珠实01 : 广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2018年公司债券(第一期)受托管理事务报告（2023年度）
债券简称：18 珠实 01 债券代码：143549.SH
广州珠江实业开发股份有限公司
公司债券受托管理事务报告
（2023 年）
债券受托管理人
（住所：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层）
2023 年 6 月
重要声明
本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》、《广州珠江实业开发股份有
限公司公开发行2018年公司债券（第一期）受托管理协议》（以下简称“受托管
理协议”）、《广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）
募集说明书》（以下简称“募集说明书”）、《广州珠江实业开发股份有限公司
2023年年度报告》、《广州珠江实业开发股份有限公司2023年年度审计报告》等相
关公开信息披露文件、第三方中介机构出具的专业意见，由本期公司债券受托管
理人平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）编制。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关
事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为平安证券所作的承诺或
声明。
目 录
第一节 公司债券概况 ................................................ 4
第二节 发行人 2023 年度经营和财务状况 ................................ 6
第三节 发行人募集资金使用及专项账户运作情况 ........................ 11
第四节 发行人偿债保障措施的执行情况 ................................ 12
第五节 公司债券本息偿付情况 ....................................... 13
第六节 债券持有人会议召开情况 ...................................... 14
第七节 公司债券跟踪评级情况 ....................................... 15
第八节 负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况 .................... 16
第九节 受托管理人职责履行情况 ...................................... 17
第十节 其他情况 ................................................... 18
第一节 公司债券概况
一、批准文件及核准规模
2016年7月27日，发行人第八届董事会2016年第八次会议审议通过了《关于公
司面向合格投资者公开发行公司债券方案的议案》，2016年8月12日，发行人
2016年第三次临时股东大会审议通过了《关于公司面向合格投资者公开发行公
司债券方案的议案》。
经中国证监会“证监许可【2017】2239号”文核准，公司获准面向合格投资
者公开发行面值总额不超过14亿元（含14亿元）的公司债券。
二、债券基本情况
1、债券名称：广州珠江实业开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）。
2、债券简称及代码：18 珠实 01、143549.SH。
3、发行规模：人民币 14 亿元。
4、债券余额：人民币 14 亿元。
5、票面金额及发行价格：本期债券每张票面金额为 100 元，按面值平价发行。
6、债券期限：期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者
回售选择权。
7、债券利率：6.93%。
8、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的
第3个计息年度末调整其后2年的票面利率。发行人将于本期债券第3个计息年度付
息日前的第20个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调
整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，
则本期债券第4个及第5个计息年度票面利率维持前3个计息年度票面利率不变。
9、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整
幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第3个计息年度付息日将持有的本期
债券按票面金额全部或部分回售给发行人。本期债券第3个计息年度付息日即为回
售支付日，发行人将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
10、发行方式与发行对象：本期债券拟采用公开方式发行，发行后在上海证券
交易所上市，本期债券仅面向合格投资者发行。
11、计息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。
12、还本付息方式：本期债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次， 最
后一期利息随本金一起支付。
13、付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定来统
计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办
理。
14、支付金额：本期债券于每个付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至
利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付
日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券
最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
15、起息日：起息日为2018年4月2日。
16、付息日期：2023年至2023年每年的4月2日为上一个计息年度的付息日
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。若投资者行使回
售选择权，则自2023年至2023年每年4月2日为回售部分债券的上一个计息年度的
付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
17、利息登记日：按照上交所和中国证券登记公司的相关规定办理。在利息登
记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利息
登记日所在计息年度的利息（最后一个计息年度的利息随本金一起支付）。
18、本金兑付日：2023年4月2日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其
后的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息），若投资者行使回售选择权，
则回售部分的兑付日为2023年4月2日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后
的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
19、担保方式：本期债券为无担保债券。
20、主承销商、债券受托管理人：平安证券股份有限公司。
21、资金监管银行：平安银行股份有限公司广州分行。
22、专项资金账户及募集资金用途：公司拟将本期债券募集资金 14 亿元全
部用于偿还公司债务。
第二节 发行人 2023 年度经营和财务状况
一、发行人基本信息
发行人名称：广州珠江实业开发股份有限公司
英文名称：GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT
HOLDING CO.,LTD
注册资本：人民币 85,346.07 万元
注册地址：广州市越秀区东风中路 362 号颐德中心 30 楼
法定代表人：答恒诚
成立日期：1992 年 12 月 23 日
信息披露事务负责人：覃宪姬
联系电话：020-83752828
传真：020-83752663
互联网址：
电子邮箱：ir@gzzjsy.com
经营范围：房地产开发经营；自有房地产经营活动；房屋租赁；物业管理；
企业自有资金投资；场地租赁（不含仓储）；工程技术咨询服务；商品批发贸易
（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）；建筑物拆除
（不含爆破作业）；专业停车场服务（仅限分支机构经营）。
二、发行人 2023 年经营情况
2023年度，公司实现营业收入294,784.63万元，较上年同期减少13.41%；实现
营业利润41,317.07万元，较上年同期减少2.71%；实现归属于母公司所有者的净利润
21,926.67万元，较上年同期下降10.67%。截至2023年末，公司总资产2,371,022.40万
元，较年初增长41.58%，归属于母公司所有者权益321,447.58万元，同比增长
3.67%，公司资产负债率为81.91%。
发行人以住宅、商业地产开发为主，配套提供的物业经营为房地产发展提供稳
定现金流，同时积极探索主营业务的创新与升级，推进健康管理业务。经营模式从
“股+债”的并购模式为主向自主开发模式为主转变，坚持以市场为导向， 打造企业
多层次产品线，不断提高市场竞争力。发行人主要业务及经营情况如下：
（一）房地产开发业务
发行人房地产开发业务深耕广州，发展湖南，布局海南，进军安徽，加速跨
区域布局，从“一核两翼”（即以广州区域为核心，以湖南、海南为两翼）的投资
布局延伸至“一核三区”，重点对广东地区、湖南地区、海南地区和安徽地区进行项
目评估和拓展。产品定位方面，发行人凭借多年的开发经验和品牌优势，将坚持以
住宅、商业地产开发为主，同时积极发展健康养生、健康旅游等“大健康地产”，推
进战略转型。截至2023年末，发行人房地产开发业务集中在广州、开平、长沙、
合肥等区域，待建、在建、在售共15个项目。
2023年，房地产开发业务全年实现营业收入251,325.12万元，同比减少
8.96%；实现毛利润77,279.67万元，同比下降22.01%。
（二）物业经营与物业管理业务
发行人物业出租及管理业务包括酒店及公寓、商业物业、住宅、停车场等的
经营。发行人下属子公司广州珠江投资发展有限公司拥有广州珠江新岸酒店、广州
珠江新岸公寓，湖南珠江实业投资有限公司拥有长沙珠江花园酒店，以上酒店对外
经营形成客房收入，该项收入是发行人长期经常性收入来源之一。发行人下属子公
司广州珠江投资发展有限公司和湖南珠江实业投资有限公司均持有商业物业，
包括铺面、写字楼等，以上物业通过对外出租收取租金，形成租金收入。发行
人通过下属子公司广州珠江物业管理有限公司向发行人所开发的每个项目的住
户提供售后物业管理和服务（包括公共设施保养、公共区域清洁、园艺及景观和
其他客户服务），收取物业费形成稳定的收入；广州珠江物业管理有限公司拥有
广东省住房和城乡建设厅颁发的二级《中华人民共和国物业服务企业资质证书（粤
物管证字贰0100165）。
2023年，发行人的物业经营与物业管理业务规范有序，增长稳定。报告期
内，发行人物业经营及管理实现收入17,983.32万元，同比上升14.02%，其中物业
经营收入9,564.55万元，物业管理收入5,850.25万元，旅游酒店收入2,568.52万元；
实现毛利润3,487.53万元，同比上升114.73%。
（三）健康管理咨询业务
健康产业是发行人战略发展的重要布局，旨在为目标客户提供健康管理服务，
探索房地产与健康产业结合的有效盈利模式，提升发行人传统业务内涵、促进产
业转型发展。发行人下属企业广州珠江实业健康管理有限公司成立了颐德公馆健 康
管理中心，并正式对内试业。健康管理服务分为公益性和盈利性两种类型，公 益性
服务以社区诊疗服务、日间托老服务、康复理疗、健康咨询等大众服务为主， 主要目的
为提升楼盘价值，保本经营为主；盈利性服务以私人医生服务、居家护 理服务、抗衰
老等个性化服务为主，为高端个性化服务，是健康管理公司主要盈 利点。健康管理
公司将以公益性服务促销售，以盈利性服务保利润。
2023年，公司的健康管理业务有序发展，持续探索打造医养结合升值服务
模式。公司已取得中医门诊执照，并成立了基于社区的健康管理中心。健康管理中
心以品牌基础与创新性健康管理产品相结合，围绕社区客户提供一系列综合性健
康服务。2023年度，健康管理业务实现收入41.00万元，珠江实业同比减少47.20%；
实现毛利润40.50万元，同比减少19.35%。
（四）工程结算及服务收入
2023年度，湖南长沙公司出资设立长沙固业工程有限公司，提供工程设计
管理实施等业务，当期实现工程结算及服务收入2,513.86万元。
珠江实业2023 年，发行人主营业务分行业分类情况如下：
单位：万元、%
业务版块
营业收入
营业成本
毛利率
房地产开发
251,325.12
174,045.45
30.75
物业经营与物业管理
17,983.33
14,495.80
19.39
健康管理咨询
41.00
0.50
98.78
工程结算及服务收入
2,513.86
666.83
73.47
合计
271,863.31
189,208.59
30.40
三、发行人 2023 年度财务状况
大华会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人2023年度合并及母公司财务
报表进行了审计，并出具了编号为大华审字（2023）002721号的标准无保留意
见审计报告。以下所引用的财务数据，非经特别说明，均引自该审计报告。发行人
主要财务数据如下：
项目
2023 年末/年度
2018 年末/年度
同期变动率
息税折旧摊销前利润（万元）
85,690.96
62,855.51
36.33%
流动比率
1.84
2.60
-29.23%
速动比率
0.57
1.43
-60.14%
资产负债率（%）
81.91
75.92
7.89%
利息保障倍数（倍）
1.36
1.65
-17.58%
EBITDA 利息保障倍数（倍）
1.49
1.86
-19.89%
EBITDA 全部债务比（%）
0.09
0.07
28.57%
贷款偿还率（%）
100.00
100.00
-
利息偿付率（%）
100.00
100.00
-
计算公式：
1、息税折旧摊销前利润=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销；
2、流动比率=流动资产/流动负债；
3、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
4、资产负债率=总负债/总资产；
5、利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（资本化利息支出+计入财
务费用的利息支出）；
6、EBITDA 利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（资本化利息支出+计入财务费用的
利息支出）；
7、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额；
8、利息偿付率=实际支付利息/应付利息。
9、全部债务=长期债务+短期债务；短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+
一年内到期的非流动负债+应付短期融资券；长期债务=长期借款+应付债券；
10、EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务。
（一）合并资产负债表主要数据
单位：万元、%
项目
2023 年 12 月 31 日
2018 年 12 月 31 日
同比增减
资产总计
2,371,022.40
1,674,661.98
41.58
负债总计
1,942,113.01
1,271,353.11
52.76
归属于母公司所有
者权益合计
321,447.58
310,080.41
3.67
所有者权益合计
428,909.39
403,308.87
6.35
2023年末，发行人总资产为2,371,022.40万元，较上年末增加41.58%；总负债
为1,942,113.01万元，较上年末增加52.76%。
（二）合并利润表主要数据
单位：万元、%
项目
2023年度
2018年度
同比增减
营业收入
294,784.63
340,452.19
-13.41
营业利润
41,317.07
42,466.99
-2.71
利润总额
40,085.57
42,051.68
-4.68
净利润
26,690.54
27,629.50
-3.40
归属于母公司所有者的净
利润
21,926.67
24,545.04
-10.67
2023年度，发行人营业收入为294,784.63万元，较上年下降13.41%；实现
净利润26,690.54万元，较上年度下降3.40%；实现归属于母公司净利润21,926.67
万元，同比下降10.67%。
（三）合并现金流量表主要数据
单位：万元、%
项目
2023年度
2018年度
同比增减
经营活动产生的现金流量净额
-12,266.78
46,723.93
-126.25
投资活动产生的现金流量净额
163,103.76
-322,447.63
150.58
筹资活动产生的现金流量净额
-96,432.25
191,090.09
-150.46
现金及现金等价物净增加额
54,404.72
-84,633.61
164.28
2023年度，报告期内公司经营活动产生的现金流量净额同比减少126.25%，
本年新增房地产项目导致的拍地以及工程支出增加所致；投资活动产生的现金
流量净额同比增加150.58%，主要是公司2023年处置海南锦绣和收回部分债权本
金所致；筹资活动产生的现金流量净额同比减少150.46%，主要是是偿还银行借
款增加和取得借款减少所致。
第三节 发行人募集资金使用及专项账户运作情况
一、募集资金使用情况
发行人经经中国证监会“证监许可【2017】2239号”文核准，于2018年4月2日
公开发行了人民币14亿元的公司债券，本期公司债券募集资金总额扣除承销费
用等之后的净募集款项已于2018年4月3日汇入发行人指定的银行账户。
根据发行人提供的资料，基于本期债券募集资金的实际到位时间和本期债券
募集说明书中披露的募集资金用途，发行人募集资金已全部用于偿还公司债务。截
至2023年12月31日，本期公司债券募集资金已全部使用完毕。
二、专项账户运作情况
本期债券的专项账户开户银行为平安银行股份有限公司广州分行，专项账户
号为15886699663201。
发行人专项账户运作规范，除募集款和兑息款划拨，以及相关手续费和结息
外，无其它资金交易往来。
第四节 发行人偿债保障措施的执行情况
截至2023年12月31日，发行人按照募集说明书的要求履行相关承诺事项，并按
照募集说明书的要求执行偿债保障措施。
在本报告期内，本期债券偿债保障措施未发生重大变化。
第五节 公司债券本息偿付情况
本期债券付息日为2023年至2023年每年的4月2日为上一个计息年度的付息日
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。若投资者行使回
售选择权，则自2023年至2023年每年4月2日为回售部分债券的上一个计息年度的
付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
公司已于2023年4月2日支付了自2023年4月2日至2023年4月1日期间的利息。截
至本受托管理实务报告出具之日，本期债券不存在延迟支付到期利息或延迟兑付
本金的情况。
第六节 债券持有人会议召开情况
2023年度内，发行人未召开债券持有人会议。
第七节 公司债券跟踪评级情况
在本期公司债券的存续期内，中诚信证券评估有限公司每年将至少出具一次
正式的定期跟踪评级报告。
根据中诚信证券评估有限公司2023年6月8日出具的《广州珠江实业开发股份
有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2023）》（信评委
函字[2023]跟踪0550号），确定维持公司主体信用等级“AA”，评级展望为“稳
定”；同时维持公司发行的“18珠实01”公司债券信用等级为“AA”。
第八节 负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况
报告期内，发行人指定的代表公司负责公司债券事务的专人为覃宪姬。
第九节 受托管理人职责履行情况
报告期内，平安证券根据《公司债券受托管理人执业行为准则》等有关规定和
本期债券《受托管理协议》等约定，通过舆情监测、业务提示等方式对企业有关情
况进行了跟进和督导，履行了受托管理工作职责。
第十节 其他情况
一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
报告期内，公司董事、监事、高级管理人员变动较大，具体如下：
姓名
担任的职务
变动情形
变动原因
邓今强
董事长
离任
辞职
张纲
董事
离任
辞职
郑洪伟
董事长
选举
选举
汪能平
董事
选举
选举
黄静
董事会秘书
离任
辞职
覃宪姬
董事会秘书
聘任
聘任
齐秋琼
监事会主席
离任
辞职
二、中介机构变动情况
报告期内，发行人所聘请的中介机构未发生变更。
三、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项
发行人于2023年5月27日依法向广州市越秀区人民法院对广东金海投资有限
公司（以下简称“金海公司”）提起诉讼并申请财产保全，请求人民法院判令
被告立即向原告偿还原告垫付款项68,113,191.30元及相应的资金占用费。2023
年5月27日，公司收到广州市越秀区人民法院出具的〔2023〕粤0104民初22754
号《受理案件通知书》及《诉讼费预缴通知单》、《预交保全费通知单》。公
司增加了诉讼请求，增加后的诉讼请求为判令被告立即向原告偿还原告代付款
项476,792,340.10元及相应的资金占用费。具体内容详见公司于2023年6月20日
发布的《关于涉及诉讼的公告》（编号：2023-046）。公司于2023年6月18日收
到法院出具的《预交保全费通知单》。
发行人于2023年12月27日召开的第九届董事会2023年第十七次会议审议同
意公司以股权价格7,347.28万元收购廖东旗持有的金海公司45%股权，并于2023
年12月31日披露了《关于收购广东金海投资有限公司45%股权暨关联交易的公
告》（编号：2023-082）。2023年1月16日，公司与廖东旗正式签订《股权转让
合同》。2023年1月21日，金海公司收到广州市越秀区市场监督管理局的《准予
变更登记（备案）通知书》，并办妥《营业执照》，完成工商变更，金海公司
成为公司全资子公司。2023年3月9日，公司依法向广州市中级人民法院提出撤
诉。2023年3月16日，公司收到广州市中级人民法院《民事裁定书》【2023粤01
民初1165号】，裁定内容如下：准许原告广州珠江实业开发股份有限公司撤诉。
具体内容详见公司于2023年3月18日发布的《关于诉讼进展暨收到撤诉裁定的公
告》（编号：2023-004）。
四、发行人当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十
截至2023年4月末，公司累计新增借款余额为人民币122,190.33万元，占上
年末净资产的比例为30.30%，超过20%。发行人已于2023年5月10日在上海证券
交易所发布了《珠江实业:关于当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二
十的公告》。
五、发行人当年累计对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十
截至2023年9月末，公司累计对外担保余额为8.53亿元，占上年末净资产的
比例为21.15%，超过20%。发行人已于2023年10月12日在上海证券交易所发布
了《广州珠江实业开发股份有限公司当年累计对外提供担保超过上年末净资产
的百分之二十的公告》。
六、其他重大事项
序号
相关事项
截至本报告出具日
是否发生
1
发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化
否
2
债券信用评级发生变化
否
3
发行人主要资产被查封、扣押、冻结
否
4
发行人发生未能清偿到期债务的违约情况
否
5
发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十
否
6
发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失
否
7
发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定
否
8
发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或受到重大行政处罚
否
9
保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化
否
10
发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件
否
11
发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级
管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施
否
12
其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项
否
（本页无正文，为《平安证券股份有限公司关于广州珠江实业开发股份有限公司公
司债券受托管理事务报告（2023年）》盖章页）
D:\1、存续期管理\18珠实01存续期管理\2023年度受托管理报告\2126_002.jpg
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